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来源:每经网 | 作者:张敬伟 | 时间:2019-11-25 | 责编:申罡

房住不炒是需求端所期,因城施策是应有之义。


经济放缓,内外市场承压之下,房地产不能成为经济刺激手段,否则楼市就容易失控,难走出楼市炒作逐利的周期律怪圈。


近日,央行在发布的《2019年第三季度中国货币政策执行报告》(以下简称《报告》)中重申,按照“因城施策”的基本原则,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。《报告》的核心要旨是坚持稳健的货币政策,不实行“大水漫灌”,不追求短期利益的经济刺激政策。故而,货币政策也好,财政政策也罢,以及房地产,都不能走饮鸩止渴的功利化路径,而是秉承中道节制。


本轮楼市周期,是在“去库存”的背景下启动的,至今已有4个年头。期间,最初是一二线热点城市的房价失控上涨,随后才有因城施策的政策导向,形成房住不炒的上下共识。一线和热点城市也开始了史上最严的楼市调控,很多三四线城市房价也从“5000元+”升到“10000元+”。当然其中也充斥着坊间传闻的鹤岗“白菜价”……楼市差异化已经形成,但人们的感受还是房价过高,安居之梦依然在路上。


虽然中国有高拥房率(85%),却和人们的安居感受极不相称。一方面,随着城市化进程的加速,很多年轻人纷纷赴发达城市工作生活——京沪广深四大一线城市是首选,热点二三线城市、省会城市和区域中心城市是其次。因此,热点城市的房价是抑制不住地上涨,欠发达地区的城市价格则迟滞——年轻人即使在故乡拥有多套房,也没有经济实力在热点城市购房实现安居。显然,就地安居只是看上去很美,在强大的市场力量和趋利潮流面前显得毫无办法。另一方面,不少城市开始“抢人大战”,从高端人才到中技领域,竞争相当激烈。这也凸显,“后人口红利”时代已经来临,各城各地与其说是抢人才,还不如说是抢年轻劳动力。各城“抢人大战”也伴随着房价补贴……看似降低了构房成本,但也放大了楼市需求,最终形成房价高企的倒逼力量。


市场也没有更好的创富途径。股市波动大,尽管科创板、注册制、大开放的资本市场格局逐渐形成,且多年强监管给资本市场提供了相对规范的投资环境,但投资者对股市还是有阴影。互联网创新理财产品也存在着诸多问题。因此,购房是安全的投资途径,毕竟房地产关系地方政府、开发商和金融机构等诸多利益主体,形成复杂多元的利益共同体。而楼市宏调多周期的反复,也强化了市场楼市不能倒、倒了就地动山摇的市场共识。楼市完全市场化,容易造成硬着陆带来的系统性金融风险,周期性的宏调又会带来“空调”尴尬。


中国房地产市场积累了很多存量沉疴,又不断挹注增量难题。经济放缓压力之下,利用房地产来提振经济,成为各地习惯性的刺激动作。当此时也,《报告》可谓给各城各地敲响了警钟,切莫打楼市刺激的主意,值得肯定。


楼市刺激可带来短期政绩,但不可持续。“六稳”是当务之急,也是综合施策,不能在楼市上开刺激口子,导致“六稳”失衡。更要者,经过这轮周期的多手段调控,楼市整体趋稳,房住不炒的政策主调也取得了一定的市场成果。数据显示,10月份70个大中城市新房价格环比增长0.5%,增速与上月持平;新房价格同比增长8%,较上月回落0.6个百分点;二手房价环比和同比增速分别为0.1%和4.2%,分别回落0.2个百分点和0.4个百分点。


今年下半年以来,央行先后5次定调房地产信贷,一再强调不将房地产作为短期刺激经济的手段,避免把房地产工具化。这体现在楼市信贷的变化上。《报告》显示,9月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为43.3万亿元,同比增长15.6%,增速较上半年下降1.5个百分点。央行表示,第三季度以来,房地产市场运行总体平稳,房地产贷款增速平稳回落,房价涨幅有所回落,房地产开发投资与新开工增速平稳下降。显然,信贷流向房地产业的微妙变化,也彰显央行信贷政策的成果。


美联储引发的货币政策宽松跟随效应,以及国内市场猪肉价格高企带来的CPI连续两月进入“3时代”,中国市场面临“通胀”之忧和货币政策宽松压力。《报告》也给出了笃定答案,货币政策不“大水漫灌”,房地产市场不工具化。前者通过多工具手段保持流动性合理充裕,后者则要求信贷维持节制定性。要说明的是,央行政策导向性的流动性,一是解决三农和小微企业长期存在的融资难和融资贵问题;二是服务实体经济。为了保障货币政策效果,也需关闭流向楼市和股市的阀门。当然,敏感的楼市和股市,即使没有得到流动性的“滋润”,也能敏感地获得市场外溢传导。


明确楼市刺激的不可持续,抑制楼市工具化的政绩冲动,正当其时。


(作者系中国人民大学重阳金融研究院客座研究员)


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